اختصاصی ندای هرمزگان- دکترصمیم ارزانی
بازار مسکن در ایران در شرایطی بحرانی قرار دارد؛ بحرانی که حاصل سالها عقبماندگی در تولید و افزایش بیرویه قیمتهاست. تأمین مسکن بهعنوان یکی از نیازهای اساسی زندگی، در دهههای اخیر نهتنها برای اقشار کمدرآمد بلکه حتی برای طبقه متوسط نیز به یکی از دغدغههای جدی تبدیل شده است. در حالی که بر اساس برنامهریزیهای رسمی، کشور سالانه به ساخت حداقل یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد تا تقاضای جاری را پاسخ دهد، اکنون با انباشت بیش از ۷ میلیون تقاضای بدون پاسخ از سالهای گذشته مواجه هستیم. این آمار بهوضوح نشان میدهد که بازار مسکن در ایران با نوعی بحران ساختاری مواجه است؛ بحرانی که نیازمند راهکارهایی جدی، عملی و مبتنی بر واقعیتهای اقتصادی است.
در شرایط کنونی، مهمترین مانع بر سر راه خانهدار شدن مردم، ناتوانی آنها در تأمین هزینه خرید مسکن است. با افزایش شدید قیمت مسکن بهویژه در کلانشهرها مانند تهران، حتی بسیاری از خانوارهایی که درآمد ثابت و پایدار دارند نیز از بازار خرید خانه خارج شدهاند. قیمت یک واحد مسکونی متوسط در تهران اغلب چند ده میلیارد تومان برآورد میشود و این رقم بهطور طبیعی از توان مالی اکثریت مردم خارج است. در چنین شرایطی، تنها راهکار منطقی برای بازگشت توان خرید به مردم، اصلاح سیاستهای تأمین مالی و اعطای وامهای مؤثر و قابل استفاده است.
در کشورهای پیشرفته دنیا، مدلهای متنوعی برای حمایت از خرید مسکن وجود دارد که در اغلب آنها، سهم عمدهای از هزینه خرید خانه از طریق وامهای بانکی بلندمدت با نرخ سود پایین تأمین میشود. در بسیاری از این کشورها، خانوادهها تنها با پرداخت بخشی از پیشپرداخت، میتوانند صاحبخانه شوند و مابقی هزینه را در قالب اقساط ۲۰ تا ۳۰ ساله بازپرداخت کنند. این مدلها نهتنها موجب خانهدار شدن قشر وسیعی از جامعه شدهاند، بلکه بازار مسکن را نیز در مسیر تعادل قرار دادهاند.
اگر در ایران نیز وامهای خرید مسکن متناسب با قیمت واقعی مسکن افزایش یابد، میتوان امید داشت که بخشی از تقاضای سرکوبشده به بازار بازگردد. بهعنوان مثال، اگر سقف وام خرید مسکن در تهران به حدود دو و نیم میلیارد تومان و در سایر شهرها به حدود یک و نیم میلیارد تومان برسد، میتوان انتظار داشت که بخش قابلتوجهی از خانوادهها بتوانند با ترکیب پسانداز و این وامها، صاحب خانه شوند. چنین رقمی در مقایسه با قیمت فعلی واحدهای مسکونی، واقعبینانهتر و کارآمدتر است و در عین حال میتواند محرک خوبی برای رونق بازار ساختوساز نیز باشد.
افزایش حجم وامها، البته باید با بازنگری در سازوکارهای بازپرداخت، تعیین نرخ سود منطقی و پوشش بخشی از سود توسط دولت همراه باشد، تا اقشار متوسط و ضعیف جامعه توان پرداخت اقساط را داشته باشند. همچنین، سیاستهای حمایتی دولت باید در راستای ساخت انبوه و هدفمند مسکن، بهویژه در مناطق با تقاضای بالا، تقویت شود. تسهیل در صدور مجوزها، واگذاری زمینهای دولتی، کاهش هزینههای جانبی ساختوساز و ایجاد مشوقهای مالیاتی برای سازندگان، میتواند انگیزه سرمایهگذاری در بخش تولید مسکن را افزایش دهد.
نباید فراموش کرد که مسکن فقط یک کالای اقتصادی نیست، بلکه بخش مهمی از امنیت روانی، ثبات خانوادگی و رفاه اجتماعی را در بر میگیرد. امروز، بازار مسکن در ایران نیازمند یک تحول همهجانبه است؛ تحولی که از طریق همافزایی سیاستهای پولی، بانکی و عمرانی میتواند تحقق یابد. اگر سازوکارهای تأمین مالی اصلاح و واقعی شود، ساختوساز هدفمند گسترش یابد و تقاضای مصرفی واقعی مورد حمایت قرار گیرد، میتوان امیدوار بود که بحران مسکن در سالهای پیشرو کاهش یابد و خانوادههای بیشتری بتوانند به آرزوی دیرینه خود یعنی «خانهدار شدن» دست پیدا کنند.
