اختصاصی ندای هرمزگان-دکتر صمیم ارزانی
در سال‌های اخیر، نوسان قیمت مسکن به یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها تبدیل شده است. در این میان، رابطه پیچیده بین نرخ بهره وام‌های مسکن و تورم، نقش تعیین‌کننده‌ای در شکل‌گیری این قیمت‌ها ایفا می‌کند. زمانی که نرخ بهره وام‌ها کمتر از نرخ تورم باشد، پدیده‌ای به نام «بهره واقعی منفی» رخ می‌دهد. این پدیده، که در نگاه اول ممکن است غیرمنطقی به نظر برسد، تأثیر مستقیم و گاه چشمگیری بر افزایش قیمت مسکن دارد.
وقتی بانک‌ها وام‌هایی با بهره پایین‌تر از نرخ تورم اعطا می‌کنند، در واقع هزینه استقراض را برای خریداران کاهش می‌دهند. به بیان ساده، اگر تورم سالانه ۳۰ درصد باشد، اما نرخ بهره وام مسکن ۲۰ درصد تعیین شود، وام‌گیرنده در عمل پولی را بازپرداخت می‌کند که ارزش واقعی آن سالانه ۱۰ درصد کاهش یافته است. این اختلاف، انگیزه برای دریافت وام را افزایش می‌دهد، زیرا افراد ترجیح می‌دهند با پول «ارزان» امروز، دارایی ملموسی مانند مسکن را خریداری کنند که معمولاً هم‌راستا با تورم رشد قیمتی دارد. نتیجه این وضعیت، افزایش رقابت برای خرید مسکن و در نهایت، جهش قیمت‌هاست.
اما این معادله همیشه یک‌طرفه نیست. در شرایطی که نرخ بهره وام‌ها از نرخ تورم فراتر رود، هزینه واقعی استقراض افزایش می‌یابد. برای مثال، اگر تورم ۱۵ درصد باشد و بانک‌ها وام‌هایی با بهره ۲۵ درصد ارائه دهند، خریداران نه‌تنها باید بازپرداخت بیشتری انجام دهند، بلکه قدرت خرید پولشان نیز به دلیل تورم کاهش می‌یابد. این وضعیت باعث کاهش تقاضا برای دریافت وام، کند شدن چرخه خرید مسکن، و در نهایت، کاهش فشار صعودی بر قیمت‌ها یا حتی رکود در بازار می‌شود.
با این حال، نباید فراموش کرد که بازار مسکن تنها تحت تأثیر نرخ بهره و تورم قرار ندارد. عواملی مانند کمبود عرضه مسکن، سیاست‌های زمین و ساخت‌وساز، رشد جمعیت، و تمایل سرمایه‌گذاران به خرید مسکن به‌عنوان دارایی امن در برابر نوسانات اقتصادی نیز در این فرآیند نقش دارند. حتی در شرایط بهره واقعی منفی، اگر عرضه مسکن به میزان کافی افزایش یابد، ممکن است رشد قیمت‌ها کنترل شود. از سوی دیگر، در کشورهایی که بازار سرمایه جذابیت چندانی ندارد، تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن ــ حتی با وجود بهره بالاتر از تورم ــ می‌تواند قیمت‌ها را بالا نگه دارد.
برای خریداران، درک این رابطه اهمیت زیادی دارد: در دوره‌های بهره منفی، رقابت برای خرید مسکن شدیدتر و افزایش قیمت‌ها محتمل‌تر است، اما خطر شکل‌گیری حباب قیمتی و اصلاح ناگهانی بازار نیز وجود دارد. در مقابل، وقتی نرخ بهره وام‌ها از نرخ تورم پیشی می‌گیرد، اگرچه فشار کوتاه‌مدت بر قیمت‌ها کاهش می‌یابد، اما به‌دلیل بالا بودن هزینه وام، دسترسی به مسکن برای بسیاری از افراد دشوارتر می‌شود.
سیاست‌گذاران نیز در این میان با یک دوگانگی مواجه‌اند: کاهش نرخ بهره برای تحریک بازار مسکن ممکن است به افزایش تورم منجر شود، اما افزایش نرخ بهره برای کنترل تورم می‌تواند بخش بزرگی از جامعه را از تحقق آرزوی خانه‌دار شدن دور کند. یافتن نقطه تعادل در این معادله، نه‌تنها نیازمند درک دقیق متغیرهای اقتصادی، بلکه مستلزم اراده‌ای برای تضمین دسترسی عادلانه به مسکن است. در نهایت، مسکن تنها یک کالای اقتصادی نیست، بلکه مأمنی است که امنیت و آرامش نسل‌ها در آن معنا می‌یابد.
